Introducción:
La hipoteca es un derecho real accesorio que se constituye sobre un bien inmueble a efectos de garantizar el pago de una obligación del deudor a favor del acreedor, siendo el acreedor el beneficiario de la hipoteca. En la hipoteca normalmente intervienen el deudor (propietario del inmueble) y el acreedor (beneficiario de la hipoteca).
Ante un eventual incumplimiento, gracias a este derecho real, el acreedor tiene asegurada su oportunidad de cobrar lo que se le adeuda rematando, previo proceso judicial, el inmueble que garantiza el pago de la obligación principal contraída, teniendo preferencia a todo acreedor.
La hipoteca en nuestro ordenamiento jurídico es regulada por el Código Civil en el Libro titulado Derechos Reales y sobre recae sobre bienes inmuebles. La hipoteca no siempre es un derecho que emane de un contrato.
La traslación de dominio de un bien hipotecado no afecta el derecho del acreedor hipotecario pues tal como lo prescribe el artículo 1097 del Código Civil se le reconoce al acreedor el derecho de persecución sobre dicho bien, aun cuando hubiese pasado a ser propiedad de terceros.
La hipoteca se constituye a través de la Escritura Pública o a través de formulario de constitución de gravamen o de transferencia de inmueble con certificación notarial (siempre y cuando no supere el monto de la hipoteca las 20UIT).
Para la validez de la hipoteca según el artículo 1099 del Código Civil Peruano de 1984 se debe tener en cuenta: Que afecte el bien de un propietario. Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable. Que el gravamen sea por una cantidad determinada o determinable Que la hipoteca conste inscrita sobre la partida del inmueble en el registro de Predios, para tener así toda su validez y poder ser opuesta ante tercero (debe ser publicitada).
No siempre la hipoteca está expresamente constituida en el contrato pues existe el caso de la hipoteca legal que surge como un derecho a favor del acreedor sin necesidad de estar expresamente denominada como hipoteca en el contrato de compra venta de un bien inmueble.
Hipoteca Legal:
La hipoteca legal es una figura especial de hipoteca que surge sin necesidad de estar expresamente pactada en un contrato, este tipo de hipoteca aparece cuando el Registrador Público que califica el contrato de compra venta de un inmueble verifica en la cláusula pertinente el precio pactado de común acuerdo entre las partes y la forma que se ha establecido para el pago de ese precio, es así que si en el contrato de venta no aparece una cláusula en que expresamente se de por cancelado el precio total de la compra se constituye de oficio una hipoteca legal.
De conformidad con lo establecido por el artículo 1118 inciso 1 del Código Civil que dice "además de las hipotecas legales establecidas en otras leyes, se reconocen las siguientes: la del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo haya sido con dinero de tercero". El Registrador debe aplicar lo establecido por el artículo 1119 del Código Civil, donde se establece que "las hipotecas legales a que se refiere el artículo 1118 se constituyen de pleno derecho y se inscribe de oficio, bajo responsabilidad del Registrador, simultáneamente con los contratos de los cuales emanan".
El Registrador Público tiene la obligación de constituir hipoteca legal si verifica el supuesto antes citado a efectos de asegurar el pago del saldo de precio. Esta obligación por parte del Registrador de constituir hipoteca legal también se da en el caso de que el precio de la compra haya sido pagado con un cheque de gerencia y no haya cláusula expresa que diga que con la entrega de ese cheque se cancela el precio de la venta, no basta con la constancia de entrega de cheque de gerencia sino que tiene que decir expresamente que este ha sido cobrado o que la entrega de dicho título valor tiene efectos de pago cancelatorios. El Artículo 1233 del Código Civil indica que los cheques dada su naturaleza de ordenes de pago solo extinguen la obligación primitiva o causal una vez que se verifique su pago.
Para que no se constituya una hipoteca legal el acreedor beneficiario de ésta debe renunciar
expresamente a su existencia en el mismo contrato de transferencia de inmueble (artículo 1120del Código Civil).
La cancelación del precio de venta puede ser declarada de forma expresa o ser inferido de una manifestación de voluntad tácita, como resulta ocurrir al pactarse en la minuta que el saldo de precio será pagado a la firma de la escritura pública correspondiente, y la parte vendedora suscribe la escritura pública sin reserva alguna, aunque no conste declaración de recepción del monto adeudado ni constancia notarial en el sentido que dicho pago ha sido efectuado. Ello en razón de que el cumplimiento del supuesto de hecho ha quedado verificado al suscribirse la escritura pública pues si el precio no hubiere sido cancelado en su totalidad los vendedores no hubiesen suscrito la escritura pública.
Para la cancelación de la hipoteca legal se requiere de documento otorgado por el acreedor con la misma formalidad con que se otorgó el documento que la constituyó. Esta cancelación es un acto unilateral del acreedor no siendo necesaria la intervención del deudor hipotecario.
Para efectos de cancelar una hipoteca legal también le es aplicable la Ley N º 26639 de Junio de 1996, artículo 3, siempre y cuando se verifique el supuesto de que hayan pasado diez años del plazo que estaba pactado para el pago del precio de la compra venta del inmueble (en este caso no importa la fecha de la inscripción de la compra venta y la hipoteca en el Registro de Predios), previa presentación de declaración jurada del propietario del inmueble invocando esta Ley, indicando en que asiento y en que partida del Registro de Predios corre inscrito el gravamen, fecha de presentación del gravamen al Registro de Predios, número de título con el que fue presentado y los años transcurridos. Esta declaración debe tener firma del propietario legalizada ante Notario Público o ante Fedatario de Registros Públicos. El supuesto de caducidad de hipoteca no se da en caso de que del documento de donde emana la hipoteca legal no se haya pactado plazo para el pago del saldo del precio.
Conclusiones:
1. La hipoteca legal se da por la falta del pago del saldo de precio de la venta de un inmueble.
2. La hipoteca legal es constitutiva y debe ser inscrita de oficio por el Registrador Público para ser opuesta a terceros.
3. Para que no se constituya hipoteca legal por el saldo del precio el acreedor debe renunciar expresamente.
4. La sola entrega de un cheque de gerencia no exime al Registrador Público de la obligación de inscribir la constitución de la hipoteca legal.
5. La hipoteca legal se extingue por declaración expresa del acreedor o por la aplicación del plazo de caducidad previsto en la Ley 26639. |
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